減額請求をしない旨の特約

最判平成16年6月29日(判時 1868 号,判タ1159号)

「しかしながら、原審の上記判断は是認することができない。

その理由は、次のとおりである。

(1)前記確定事実によれば、本件各賃貸借契約は、建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約であるから、本件各賃貸借契約には、借地借家法11条1項の規定が適用されるべきものである。

本件各賃貸借契約には、3年ごとに賃料を消費者物価指数の変動等に従って改定するが、 消費者物価指数が下降したとしても賃料を減額しない旨の本件特約が存する。

しかし、借地借家法11条1項の規定は、強行法規であって、本件特約によってその適用を排除することができないものである(最高裁昭和28年(オ)第861号同31年5月15日第三小法廷判決・民集10巻5号 496 頁、最高裁昭和54年(オ)第593 号同56 年4月 20 日第二小法廷判決・民集35巻3号656 頁、最高裁平成 14年(受)第689号同15年6月 12 日第一小法廷判決・民集57 巻6号595頁、最高裁平成12年(受) 第 573号、第 574号同15年10 月21日第三小法廷判決・民集 57 巻9号 1213頁参照)。

したがって、本件各賃貸借契約の当事者は、本件特約が存することにより上記規定に基づく賃料増減額請求権の行使を妨げられるものではないと解すべきである。

※借地借家契約における各種特例の効力（日本加除出版）を引用しました。(P43)

借地借家法第11条1項

（地代等増減請求権）
地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。