底地の無料相談、相続、借地料、有効活用ならお任せください

Q&A

先祖から引き継いだ土地(底地)を資産管理法人に移したいと思っていますが、同族法人・個人間の売買不動産鑑定士による鑑定をとった方がなぜいいのでしょうか。
ご質問の件、同族法人・個人間の不動産の売買については、不動産鑑定士による鑑定を依頼し、その価格に基づき不動産の取引をするべきです。なぜならば、同族法人・個人間は、不動産の取引の価格を自由に決めることができる環境にあるため、取引価格に信憑性をもたせるために、不動産鑑定士による鑑定評価書を作成し、鑑定価額で取引を行いましょう。そしてその鑑定書は、取引価格にクレームがついた時の税務署等への疎明資料として活用すべきだからです。その効果は大きいです。
不動産鑑定士を活用する場合とは、たとえばどのような場合がありますか。
底地をお持ちの地主様にとって下記の場合に不動産鑑定士を活用することをお勧めします。
1.底地を同族法人、親族(父・母・子等)に売却する時の税務署への疎明資料として使う。
2.底地・借地、その周辺の土地等と不動産の組み替え、又は整理をすることで資産価値をアップさせ、不動産を有効活用するときの、資産活用コンサルタントとして不動産鑑定士を活用する。不動産鑑定士は不動産に対する知識や知恵、ノウハウ、経験が豊富なため効用は高いです。
会社の土地(底地)を取締役に売却したいが、どのような事に注意したらいいですか。
会社と取締役との間の土地の売買は利益相反取引に該当するので、土地の価格は適正な価格で取引しなければなりません。取引する土地が適正な価格で取引しました、という立証のために不動産鑑定士の作成した鑑定評価書に基づく鑑定価格で取引すれば、争いは避けることができます。又鑑定評価書は会社の役員会での土地の取引価格を決める打ち合わせ資料として活用することも可能です。利益相反(りえきそうはん)とは、一方にとっては利益になるが、他方にとっては不利益になるという意味です。

分らない時はお気軽にご相談ください

不動産鑑定士に不動産鑑定評価書を依頼する場合、何日ぐらいかかるでしょうか。
弊社では、不動産鑑定の正式の依頼後、2週間を予定しております。なお、ご依頼の内容によっては、ご依頼の内容が複雑でその確認作業に手間取る場合には、納期が延びる場合がございますので、ご了承下さい。その場合には事前にご通知申し上げます。又は、お急ぎの場合もお声掛けして下さい。喜んでいただけるよう尽力致します。
不動産鑑定士に不動産鑑定評価を依頼する場合、不動産鑑定士への報酬はいくらでしょうか。
不動産鑑定評価の報酬規定は各事務所毎に定めることになっているので、弊社の場合のお見積りは下記の通りです。
※お見積り例
・基本報酬額…………………… 300,000円 ・特殊案件(底地・借地権)… 100,000円(※難易度によって10~30%増あり) 小計 400,000円
不動産鑑定士の小林さんに底地の相談をするとした場合、他の業者との違いはどこにありますか。どのようなメリットがありますか。
底地に関する諸問題を解決するには、多岐に渡る不動産に関するさまざまな知識と知恵並びに不動産業界の知識を使ってさまざまな方面から問題を検討する必要があります。一般的に不動産鑑定士は底地にうとい傾向にあるので、底地のコンサル・評価実績のある不動産鑑定士に相談して下さい。弊社の不動産鑑定士は、底地・借地権に関するコンサルの評価実績が数多く弊社の不動産鑑定士小林は、底地を専門とする不動産鑑定士です。何なりとご相談下さい。底地問題の解決に向けてお客様に納得して頂けるまでご説明致します。又解決に至るまで尽力します。
弊社は不動産鑑定士事務所であることによる他社にはない士業間のネットワークを持っています。税理士、公認会計士、不動産業者、ゼネコン、建設会社、司法書士、土地家屋調査士等即時対応可能な人脈がありますので、底地問題解決にはすばらしいフットワークが可能です。
底地、貸宅地、借地権に関する相続、具体的にどのようなものがありますか。
弊社では下記のようなご相談に対応できます。
・相続した土地(底地・貸宅地)の有効活用を相談したい
・先代からの賃借関係だが、地代が安すぎ、契約書がない。
・境界がはっきりしない等の不整備を正したいので、相談に乗ってほしい。
・相次相続の可能性が高い。全ての底地・貸宅地、借地を整理したいので相談したい。
・底地(貸宅地)を高く売却して、まとまった資金を得たいので、相談に乗ってほしい。
・相続を契機に、借地料を改定したいので、相談に乗ってほしい。
・借地権を買い取って、土地を有効活用したいので、サポートしてほしい。
底地は、売却できるのでしょうか?
底地とは借地権の付着した土地をいいます。
借地権と底地を一体化すれば完全所有権になります。しかし底地は借地権の付着した土地のため、土地の所有者といえども、自由に使用することはできません。
その土地を貸していますので、土地の地代という収益があがります。その地代は安いのが一般的です。
地代は硬直性という特性があって、低くなる傾向が高く、なかなか底地を高く売却することが難しいです。
ちなみに、不動産買取業者が買い取る場合は、更地価格の10~15%程度が目安で、かなり安価です。
しかし底地の購入先が借地権者の場合には借地権と底地が一体化し、完全所有権になるので更地価格の40~50%という価格になる場合もあります。
底地の売却は、他の不動産と同様に急ぐと安く叩かれるという傾向がありますのでご注意を!!
やはり、まじめな不動産コンサルタントに不動産の処分等について提案してもらうことがいいと思います。
更地価格が、1億5000万円の場合の底地価格
◆相続税上の底地の評価…6,000万円
(注:借地権割合60% 1億5,000万円 × (1 – 0.6))
◆底地を不動産業者に売却する場合の価格
10~15%が一般的なため、1,500万円~2,250万円が相場
相続にて底地を取得したら、早速するべき事とは、何でしょうか?
まず初めに、土地(底地)の賃貸借契約書を確認することです。賃貸借契約書がなければ、早急に作成するようにして下さい。その際には、真の借地権者を確認して下さい。
次に借地面積及び隣接地との境界等をはっきりさせることです。相続を境に隣接借地人が借りている土地の境界がどこからどこまでかをお互いに確認するとともに、各借地人の借地面積をチェックすることが必要です。長年の間に隣接地間の境界が不明確になってしまっているかもしれません。現在の土地の使用状況に合わせて借地の面積を測量し、はっきりさせましょう。その測量は確定測量まですればベストですが現況測量でもOKです。目的は隣接借地人間の借地部分(境)をはっきりさせ、借地面積を確認することだからです。
そして借地上の建物の状況及び使用状況(入居者・使用目的等)を確認し、違法建築がないか確認してください。違法建築があれば、どこが違法なのかを確認し、補修工事をお願いして下さい。たとえば、底地を物納する場合、借地上の建物に違法建築があれば物納してもらえません。
この機会に地代の改訂をして下さい。相続を機会に借地人さんと土地賃貸借契約書を結ぶ折に地代の改訂をお願いしましょう。いい機会と思います。
地代の値上げをする時に、気を付けないといけない点はありますか?
地代の不相当性を認定する際の要件として一般的に考慮されるのは以下の通りです。
1.前回の地代決定以来相当の期間を経過していること
「営業用の借地は3年から5年。住宅用の借地については5年から7年程度をめどにするのが適当である説がある。
2.その間の経済事情の変動があること
イ 租税など公租・公課の増減
土地価格の高騰・下落
ハ 維持・管理・改良費

3.増減請求がなされたときに従来の地代が不相当となっていること

4.その他の考慮すべき要因
イ 地代が決められた時の特殊事情
ロ 借地人の契約締結に当たっての出損
ハ 権利金支払いの有無
ニ その他の事情

5.考慮しなくてもよいとされた事情
イ 更新料料の授受がなかった事実
ロ 地上建物の増改築の制限や土地の目的外使用の禁止
『借地借家紛争解決の手引き』(新日本法規刊)より

地代の相場がわかりません。どうしたらいいですか?
一般的には地代の相場は固定資産税(都市計画税を含む)の3~5倍と言われていますが、先般、弊社において鑑定を行った大阪市内の商業地の堅固な建物(店舗)の存する土地(300㎡を超える土地)の地代の公租公課に対する倍率は4.7倍でした。
60㎡前後の住宅の存する土地の地代の公租公課に対する倍率は2.4~3.5倍でした。
各々個別の事情、契約年数等により又、地道な値上げ交渉等を行って地代の水準が高くなっていくことが望ましいです。
地代の適正水準は地価の水準と均衡しているのが一般的なので、周辺の地価や新規地代や継続地代の相場を調査することはとても大切です。
借地の地代が適正か否かの正確な判定は不動産鑑定による方法がベストだと思います。
底地の賃料滞納が起こった時、どうしたらいいのでしょうか?
底地の所有者(地主)と借地人との合意の地代の支払いにおいて、地代の滞納が見受けられることもあります。
このような場合、当然のごとく大きな問題ですが、借地人は地主との接触を避けたがる傾向にあるので、地主としては、地代の支払いを一早く督促すべきです。例えば、
【1】借地人宅を訪れ地代の支払いを促す
【2】支払い滞納について覚書を結ぶ
【3】内容証明郵便を介して支払を督促する等を行うことが必要です。時と場合によっては、代理人を介して地代の滞納を解消すべき場合もあろうかとも思います。
借地人と交渉が進まないのですが、どうしたらいいのでしょうか?
先代の地主と仲が悪く、何かとトラブルになっていた借地人さんも、新しい地主になれば、過去の感情等が薄れ、底地や借地権の売買の話や地代の改訂の話などしやすくなる可能性があるので、相続が発生したら、借地人との新しい直接交渉の場を持つようにしましょう。
地主が変われば交渉も進むかもしれません。
借地の更新料、承諾料の相場が分りません
【更新料】
土地の賃貸借契約期間満了に伴う契約更新料で更地価格の5%程度です。しかし更新料についてのトラブルは絶えないので、事前に契約書において更新料に関する取り決めをしておくことをおすすめします。
【承諾料】
増改築承諾料は、一般的に更地価額の3%程度を目安とし、増改築の規模・構造等を勘案して数%の調整もあります。構造等を非堅固から堅固に変更する場合「条件変更承諾料」となります。非堅固から堅固な建物への条件変更承諾料は、一般的に更地価格の10%程度です。但し、地価が高い地域は条件変更承諾料は若干10%を下回る傾向にあります。また、地代が安い場合には地代の見直しを借地人に申し入れましょう。借地権譲渡承諾料は、借地権価格の10%程度です。借地権譲渡承諾料は名義書換料ともいいます。上記の料金数値はあくまでも目安であって実務上には当事者によって異なっているのが現状です。
口約束や口頭での申し出のままでも、大丈夫でしょうか?
借地人と底地の所有者は呉越同舟で利害は対立しますが、同じ舟に乗っています。出来るだけ争い、もめごとがないように、と考えがちですが、借地人さんとの付き合いは長丁場です。何がおこるか分かりませんので、借地人さんとの約束や地代の値上げの通知等については相手との情報のやりとりを記録に取っておくことが大切です。
また、借地契約の期間満了に際して異議をのべたかどうかについても、しっかりと異議があるならば必ず配達証明付の内容証明郵便にしておくことです。
後日争いになった場合に、明白な証拠があるか否かで争いの結果が大きく異なる場合があります。相手側が自分にとって不利なことを認めることは難しいので、記録をとっておくことによって、有利な事実は書面等として残しておきましょう。口約束や口頭での申し出は無いと同じです。
親から相続した土地が兄弟で共有のままなのですが、共有のままでもいいのでしょうか?
底地を共有していたら、なるべくなら共有を解消するようにしましょう。地主さんに相続が起こり、さらに共有化が進めば、争いの火種になりかねません。また、土地の有効利用から程遠いことに陥ってしまいます。共有者間で検討すべき事項として下記の事が考えられます。
検討すべき事項
①共有者間で共有関係の解消の話し合いが可能か
②共有者間で共有持分の売却の話し合いが可能か
③単独所有の状態にすることが可能か
共有財産を単独名義にすることにより自分の意志により経済的価値を高め有効活用も可能になりますので将来的に単独名義になるように努めましょう

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