底地とは
借地権の付着した宅地の所有権を底地といいます。底地は相続税の評価等では貸宅地と呼んでいます。底地は旧借地法、借地借家法の規制を受けるため、地代の値上げや値下げは制約されます。また、借地期間が満了しても事業用定期借地権等でない限り、借地契約は更新されるため、更地に復帰する可能性はほとんどありません。
底地の状態としての底地の取引は極めて少なく、底地専門買取業者の取引価格も相当低い価格になる傾向があります。しかしながら、底地の相続になれば、底地価格は路線価×底地面積×底地割合となって、上記の底地の専門買取業者の取引価格に比べて相当高額の価格になってしまうため、相続税の納税のための相続税対策が必要になってきます。
底地の課題・問題点
Ⅰ.底地の定義
底地とは、『借地権の付着した土地の所有権』を言うと定義されています。となると、底地の所有者は、その土地を自由に使用収益を上げることが出来ない代わりに、借地人にその土地の使用を委ね、地代を徴収することになります。借地権について十分に理解をしておりませんと、底地の持つ課題・問題点は浮き彫りにはならないという事になります。
では、借地権とは、何でしょうか？
現在において、借地権は下記のように分類されます。
| 註1 | 平成４年７月３１日までに設定された借地権を言います。旧借地借家法の適用を受けます。 |
| 註2 | 平成４年８月１日以降に設定された借地権で普通借地権と言います。新借地借家法の適用を受けます。 |
| 註3 | 平成４年８月１日以降に設定されたもので、新借地借家法が適用されます。 |
| 註4 | 借地期間を５０年以上とし、特約で借地期間が満了した時に更新しない旨の定めができます。又、借地人の建物買取請求権を排除できます。この場合、借地期間満了した時、借地人は建物を取り毀して更地にして地主に返すことになります。 |
| 註5 | 従来は、借地期間が１０年以上２０年以下において適用されたが、平成１９年(2007年)12月21日に改正され、平成20年(2008年)1月1日以降に設定されたものより適用されます。 ①借地期間30年以上50年未満 ②借地期間10年以上30年未満 この契約は、公正証書によります。私製の契約書は無効とされ、普通借地権を設定したものとされます。 |
| 註6 | 借地期間を30年以上とし、期間満了後、借地上の建物を地主が買い取ることを定めることができます。 |
Ⅱ.底地特有の課題
借地人に土地をお貸した時から、下記の諸問題が発生する可能性があります。
A.お金にからむ諸問題
下記の諸問題は、土地と借地人にお貸しする際の契約書に何らかの値上げの要件・条件等を明記すべきです。上記の内容の明記がない場合には、それなりにその時期に円滑な交渉を進めるべきです。
B.借地契約にからむ問題
下記の問題は、A.お金に絡む諸問題と同様に大切な事項なので、時機を見て借地人側と交渉を持つ必要があります。相続の発生は、当事者にとって交渉を持つ絶好のタイミングですので、前向きに話し合いの場を持ちましょう。
C.建物再建築に絡む問題
これらの問題は、上記A.お金に絡む諸問題と関連性が高く、なおかつ利害が対立しやすいので、借地人との交渉を円滑に進めていくために、当事者間の交渉の記録を取り、保存すること、場合によっては、代理人を立てる場合も少なくありません。
D.借地権譲渡に絡む問題
借地権譲渡の話が当事者間で出ましたならば、まずは何をおいても借地権を購入できないかを考えることも必要かと思います。さらに当事者の利害が対立しやすいので、注意して相手の話をまず聞く事です。借地権譲渡では、地主に先買いの権利があります。借地権の譲渡には地主の承諾、あるいは地主に拒否された場合、裁判所の許可が必要になります。
E.相続人に関する問題
路線価は公示価格の約8割の評価基準になっていますので、土地の相続税評価額は時価に近づき、それに伴って相続税も高額納税になり、頭を悩ませます。底地の評価は路線価に対して一定割合(1－借地権割合)ですので相続税が重くのしかかってきます。事前対策が必要です。
F.土地に絡む問題
底地を管理するに当たって下記の問題は避けて通れない問題です。相続などを機会に長年放置されていた土地の境界、借地上の違法建築物の処理、土地の測量等をしていきましょう。
Ⅲ底地の問題点
