底地の抱える課題

問題の大きな要因　借地借家法

先祖代々の土地を借地人の方にお貸しした時から底地（借地権の付着した土地をいう）は多くの問題を抱えることになります。その大きな要因は借地借家法等（旧借地法を含む）の存在です。

借地借家法は、賃貸人に比べてその立場も弱く経済的にも不利になりやすい借地権を保護するためにつくられたため、借地権は大きな力を得て、借地権の財産的な価値も高まって行きました。その結果、借地権が取引される地域においては底地よりも借地権の方が価値が高いという現象が起きています。

たとえば都心部では借地権割合80％、底地割合20％ということも珍しくありません。即ち借地権のほうが底地よりも財産価値があるという状況になっているのです。

さらに一度お貸しした先祖代々の土地は地主さんの手元にもどってくることはよほどの事がない限り戻ってきません。

旧借地法のトラブル

借地借家法が平成4年に施行されてからもう26年経過しましたが、現在存在する借地はそのほとんどが旧借地法の適用されるものであることもあって、旧借地法のトラブルが多いのも事実です。特に旧借地法の土地では、借地人が地主に支払う地代の水準は固定資産税相当額の２倍程度と低位にとどまっています。また地代の増額請求は旧借地法等の規制があって、勝手に値上げすることもできません。現在の地代が相当でないと認める要件として、たとえば

1. 前回の地代決定依頼相当の期間を経過していること
2. その間の経済事情の変動があること
3. 増減請求がなされたときに従来の地代が不相当となっていること

が考えられます。

これらの事情から地代の値上げに対して地主は慎重になってしまって、借地人に対し地代の値上げ交渉をしていないのです。

したがって底地の地代は低いままになっているのかと思われます。そうなると底地の価値は低く、収益性も乏しいままになります。

底地の有効活用について

このような市場性の乏しい底地の有効な活用するにはどうしたらいいか。

まず底地の収益性を把握すること。

次に

1. 現状のまま保有するか
2. 売却すべきか
3. 有効活用を考えるか

を考えることが必要かと思います。

当社は、底地所有者のための問題点を解決する為にコンサルティング業務を行っております。上記のごとく土地の収益性が乏しく、売却がよい選択であると思われた場合、底地売却をお伝えし、より収益性の高い不動産へのお手伝いを致します。

底地の問題で頭をかかえておられる地主の方、是非弊社にお声掛けしてみてください。