底地の解決方法

底地の問題解決方法

底地の問題解決

1.底地問題は解決できます

解決できない底地問題はありません。地主にとって、底地は先祖から受け継いだ土地です。その土地を何とかしたいと思われているならば、その土地をどうしたいのかを具体的に夢を描く事から始めるべきです。

こうしたい、こうなりたいという夢や目標を掲げることが第一歩です。

このまま底地として現状維持
地代を値上げしたい
借地権を手に入れて底地を更地化し土地を有効活用したい
底地を借地権者に売却し、現金を手に入れて相続税の納税資金にしたい
将来、底地を個人から法人に移したい

等々の考えが浮かんできます。

2.抑圧された地代

建物の所有を目的とした土地の賃貸借は借地借家法(又は旧借地法)の規制を受けます。土地の地代を上げたいと思っても自由に値上げできません。

賃料増額請求については、民事調停法が改正され、調停前置主義、すなわち訴訟提起の前に民事調停を起こさねばならないことになっています。

地代は市場原理にさらされることが少なく、時によっては裁判などで決めざるを得ないという不自然さを持っています。

3.底地とは、借地権の付着した土地をいいます。

底地は、土地の所有者自らが直接土地を利用する代わりに借地人にその土地をお貸しして、その地代を徴収することにより成り立つビジネスです。

しかしその土地の利回りは相対的に低く、不動産の流通性は乏しくなおかつ投資対象になりにくく、不動産市場にはほとんど出てこないのが実情です。

4.土地の所有者が考えている底地に対する考え方！！

◆地代が低すぎる、もっと地代を上げてほしいと考えている地主の方は数多くおられます。地代増額できる要件を定期的にチェックし、記録しておくことは大切です。又、地主の意志を正確に伝えるために内容証明郵便を活用することも1つの手法です。

もっと地代を上げたい

旧借地法、借地借家法があって規制が厳しい
勝手に地代をあげると言えば供託されてしまう

◆借地人とのわずらわしい人間関係を早く終わらせたいと思っている借地人との人間関係

借地人との人間関係、増改築の承諾、管理等が非常に骨がおれる（苦労である）
争いになったら賃借関係が終了する

地主と借地人は1つの土地の共有者のような存在です。借地人との関係が煩わしいとはいえ、借地借家法(旧借地法)の規制のもと、借地人は手厚く保護されています。地代増額請求や増改築の許可、借地権譲渡の許可等については、直接交渉という借地人との煩わしい人間関係を避けて民事調停を利用すべきです。民事調停は複雑な手続きではありません。自らの手で申立てして、地代の値上げや納得いく増改築の許可等を実現し、権利の実現に努めるべきです。

◆底地は更地と同じように売却できると思っている底地の売却時の相場

底地を第三者に売却しようとすればとても安くたたかれる
路線価×（1-借地権割合）の3分の1が相場です

地主が単独で底地を第三者(底地買取業者)に売却するとなると借地人に売却する場合に比べてとても安く叩かれます。底地の資産価値は高いという事を認識して下さい。底地の売却の仕方が良くないといい効果は出ません。

借地人に声をかけたくない理由として

借地人と会話をしたくない
一つの土地に借地人が何人もいて話が期限内にまとまりそうにない

と、いうケースかもしれません。底地の売却する前に一考して下さい。

◆底地を相続したくないと思っている相続したいくない

底地としての資産価値が低いにもかかわらず、相続税の資産価値は相当に高く、相続すれば相続税の支払いが大変だと思っている。
その上、底地の管理は、面倒です。

今ある底地は、ご先祖が縁あって手に入れられた土地です。底地の相続のお話があるのであれば、是非底地を相続して下さい。底地は、今は土地の所有者自らが直接土地を利用できませんが、将来的に底地に対する借地権部分を取得するなり、底地と借地権を交換するなり、等価交換の特例を使ったマンション建設による土地の有効活用が考えれらます。

時間をかけて、借地人さんと交渉を円滑に進めるために借地人さんの立場、事情等を考慮した対応を行えば、いい結果が生まれると思います。